Regler for boligkøbere, der arbejder med ejendomsmæglere

Ejendomsmæglere elsker at arbejde med mennesker, men der er altid kunder, der utilsigtet krydser linjen. Her er et par enkle protokoller, du kan bruge, når du handler til et hjem, der holder dig ude af varmt vand og på gode vilkår med ejendomsmæglere. Især din egen agent.

Meget få ejendomsmæglere arbejder med løn, og hvis de gør det, vil du sandsynligvis ikke have dem.
De fleste ejendomsmæglere får en provision. Hvis en agent ikke afslutter en transaktion, får hun ikke betalt. Agenter er meget motiverede til at gøre et godt stykke arbejde for dig.
Agenter er ikke offentlige ansatte og arbejder ikke gratis. Bed ikke en agent om at arbejde for dig, hvis du agter at skære agenten ud af din aftale.

Vær respektfuld, brug almindelig høflighed, og forvent ikke, at en agent dropper det, hun gør for at løbe tør for at vise dig et hjem. Du er sandsynligvis ikke agentens eneste kunde eller kunde. Og hvis du er, er det ikke et godt tegn.
Foretag ikke en aftale med en agent, og glem derefter at dukke op.
Hvis du løber for sent, skal du ringe og fortælle din agent, når du forventer at ankomme. Bare vis respekt.

Bestem, om du vil arbejde uden repræsentation, håndtere direkte med fortegnelsesagenter, eller om du vil ansætte din egen agent.
Hvis du beslutter at ansætte din egen agent, skal du interviewe agenter for at finde en agent, som du har det godt med.
Hvis du interviewer agenter, skal du lade hver agent vide, at du er i interviewfasen.
Aldrig, aldrig, aldrig interview to forskellige agenter fra det samme firma.

Listingsagenter fungerer for sælgeren, ikke køberen. Hvis du ansætter noteringsagenten til at repræsentere dig, arbejder denne agentur nu under dobbelt agentur. Interessekonflikter kan forekomme.
Hvis en fortegnelsesagent viser dig ejendommen, forventer noteringsagenten at repræsentere dig. Etik forhindrer en noteringsagent i at have præferencebehandling. Hvis du beder en fortegnelsesagent om at gøre dig en fordel og forsøge at nedsætte prisen, består den af integritet, og de fleste gør det ikke.
Noteringsagenter ønsker ikke at udføre købsagentens job. Lad din købers agent gøre sit job.

Spørg din agent, hvis det betragtes som passende for dig at deltage alene i åbne huse. I nogle områder rynker det med at gå til åbne huse uden sortering.
Giv din agent's visitkort til agenten, der er vært for det åbne hus. Nogle gange vil denne agent være noteringsagent, men ofte er det en købers agent, der også leder efter urepræsenterede købere. Når du annoncerer dig er repræsenteret, beskytter du dig.
Stil ikke det åbne hus vært spørgsmål om sælgeren eller sælgers motivation. Lad din agent stille disse spørgsmål til dig. Din agent vil sandsynligvis bruge en anden tilgang, der fungerer.

Forvent at underskrive en købers mægleraftale. Det skaber et forhold mellem dig og agenten og forklarer agentens pligter over for dig og vice versa.
Spørg om forskellen mellem en eksklusiv og ikke-eksklusiv købermægleraftale.
Hvis du ikke er klar til at underskrive med en købers mægler, skal du ikke bede agenten om at vise dig hjem. Ellers kan en indkøbsklausul dukke op.
Spørg din agent, om hun frigiver dig fra kontrakten, hvis du bliver utilfreds. Hvis hun nægter, skal du ansætte nogen anden. Din agent skal også respektere dine mål.

I henhold til loven skal agenter give købere en agenturoplysning. Dette dokument varierer på tværs af tilstandslinjer.
At underskrive en agenturoplysninger er dit bevis på modtagelse. Det er udelukkende en afsløring. Det er ikke en aftale med agenturet. Læs det grundigt.
Den bedste og mest praktiserede type agentur er det enkelte agentur. Dette betyder, at du er repræsenteret af din egen agent, der skylder dig et tillidsansvar.

Hvis du forventer, at din agent henter dig ved din hoveddør og kører dig hjem efter at have vist hjem, skal du fortælle hende. Mange vil levere den service. Hvis ikke, vil de bede dig om at mødes på kontoret.
Lad din agent vide, hvordan du vil have hende til at kommunikere med dig, og hvor ofte. Vil du have telefonopkald, e-mails, tekstbeskeder, chatbeskeder eller alt det ovenstående?
Sæt realistiske mål og en tidsramme for at finde dit hjem. Spørg din agent, hvordan du kan hjælpe ved at give feedback.
Hvis du er utilfreds, skal du sige det. Agenter vil gøre dig glad. Vær ikke bange for at tale op.

Føl dig ikke fjollet for at have bedt din agent om at forklare en formular til dig. Det er hendes job. Mange former er agenter af anden art, men ikke for dig, så spørg om forklaringer, indtil du er tilfreds med, at du forstår.
Prøv ikke at underskrive formularer med titlen «Samtykke til at repræsentere mere end en køber.» Dette er aldrig i din bedste interesse. Men nogle gange kan du ikke hjælpe det, fordi din agent kunne arbejde for en stor mægler. Denne mæglervirksomhed kunne repræsentere mere end en køber, ikke din agent.
Indse agenter er ikke advokater og kan ikke fortolke lov. Bed ikke agenter om at afgive en juridisk udtalelse, forud for den erklæring, du ikke beder om en juridisk udtalelse.

Hvis du ikke er klar til at købe, har du ikke brug for en ejendomsmægler. Du kan selv gå til åbne huse og ringe til en liste over agenter til udstillinger - men vær ærlig. Lad os sige, at du kun «handler.» Se på hjem på nettet, men spild ikke agentens tid, hvis du ikke er klar til at handle.
Lej om muligt en babysitter til at passe børn, der er for unge til at holde sig ude hele morgenen eller eftermiddagen på turnéhjem.
Medbring din tjekbog. Du har brug for det for at skrive et tilbud, fordi en alvorlig pengeindskud kan være påkrævet for at ledsage dit købstilbud. Og vær venligst forhåndsgodkendt.

I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mægler-associeret hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Ti grunde til ikke at købe et hjem

Om du er kandidat til husejendom afhænger af mange faktorer, hvoraf nogle har større vægt end andre. Kun du kan bestemme, hvilken af disse faktorer der er den største indflydelse i dit liv.

Følgende er røde flag, som du måske vil overveje, før du kaster dig ned i at købe et hjem eller træffer beslutningen om at fortsætte med at leje. Enhver af dem kan stå alene som en grund til ikke at købe et hjem. Det kan stadig være fornuftigt at købe et hjem, hvis en af disse situationer finder anvendelse, men mere end man bør bestemt hæve et forsigtighedsflag.

Ingen forskud

Ekskluderer VA-lån og en knusende første gang boligkøberprogrammer, skal du foretage en udbetaling for at finansiere et boligkøb. Dette beløb kan variere fra 3, 5% af salgsprisen for et FHA-lån til mindst 10% for et konventionelt lån. De bedste renter tilbydes de købere med 20% at lægge ned.

Dårlig kredit

Dårlig kredit kan diskvalificere dig fra at få et prioritetslån. Dem med kredit score under 620 kan muligvis finde kilder med hårde penge, der vil låne på et hjem, men renterne og gebyrerne vil være gennem taget. En højere rente svarer til en højere realkreditbetaling. Hvis du har grænsekredit, kan du overveje at vente og foretage ændringer i dine forbrugsvaner for at forbedre din FICO-score.

Høje gældskvoter

Långivere ændrer reglerne hele tiden for gældskvoter. Hvis regninger spiser 50% af din bruttoindkomst hver måned, har du sandsynligvis ikke råd til en pantebetaling oven på disse udgifter. Fordi långiverretningslinjer er ændret siden nedsmeltningen i 2007, skal dine gældskvoter være rigtigt lave, eller du vil aldrig komme igennem forsikring. Overvej at betale eller nedbetale dine kreditkort, før du køber et hjem.

Lille job sikkerhed

Hvis du har grund til at tro, at dit job kan være i fare, er det ikke et godt tidspunkt at købe et hjem. Mange husejere, der går på afskærmning, ender i denne position, fordi de har mistet deres job. Arbejdsløse enkeltpersoner lægger ofte prioriteter ved at købe dagligvarer og lægge gas i bilen over at foretage en pantebetaling i håb om, at de senere kan udbetale pantebetalingen. I stedet har de en tendens til at gå dybere ned i gælden.

Når leje er 50% billigere

Hvis dit hovedmål er at lægge et tag over hovedet, skal du overveje, om det er smartere at leje end at købe. På nogle ejendomsmarkeder kan det være lidt af en strækning at imødekomme de økonomiske forpligtelser ved husejere, mens huslejen i disse områder er 50% lavere end en pantebetaling. Når boligpriserne er så høje, at få købere har råd til at købe deres første hjem, kan det være bedre at leje og betale mindre for det tag.

Har tendens til at bevæge sig hvert år

At købe et hjem er generelt en langsigtet forpligtelse. Hvis du elsker spændingen ved nye grave, som får dig til at konstant ændre dit miljø, kan du opleve, at det er umuligt at sælge dit nye hjem i en relativt kort periode uden at absorbere et stort tab. Årsagen til at mange mennesker køber et hjem er at opbygge egenkapital, og det er meget vanskeligt at opbygge egenkapital, hvis du køber og sælger på en dråbe hat, især i områder, hvor påskønnelse er lille eller ingen.

Ustabile forhold

Selvom mange enlige køber et hjem, især enlige kvindelige boligkøbere, foretages der ofte et huskøb med en partner eller ægtefælle. Hvis dit forhold til denne person er ustabilt, hvad gør du så, hvis du er afhængig af denne persons indkomst og støtte til at foretage pantebetaling, og denne person forsvinder? På det tidspunkt kan du stå over for et kort salg eller i det mindste en ændring af lånet, som begge påvirker kredit.

Faldende ejendomsmarked

Mennesker, der køber hjem på faldende markeder, ser ofte forfærdes på, da deres egenkapital forsvinder, når markedet fortsætter med at falde. Hjemkøb i et faldende marked betyder, at hvis du lægger 20% ned, og markedet falder yderligere 5%, har du nu mistet 25% af din investering. Poof. Væk. Ud af vinduet. Den eneste måde, det giver mening at købe på et faldende marked, er, hvis du køber under det sammenlignelige salg. Hvis du prøver at tidsbestemme ejendomsmarkedet og købe i bunden, kan dine forudsigelser være forkerte.

Konstant rejser

Lad os være seriøse her. Hvis du rejser hele tiden, hvorfor skulle du købe et hjem? Nogle mennesker siger, at hytter er et godt valg for folk på farten; det kaldes en lock-and-go livsstil. De føler, at andre ejere i lejligheden komplekset vil holde øje med deres hjem i deres fravær, og intet vil ske. Hvad med det gebyr for husejere, der skal betales hver måned for tjenester, der bruges en eller to gange om måneden? Det kan være et enormt spild af penge.

Alle andre gør det

Det er en kendsgerning, at køber ofte på sælgers markeder ender i flere tilbudssituationer. Det skyldes, at varerne på disse markeder er stramme, og efterspørgslen er høj. Når du køber et hjem på et sælgers marked, har du lidt forhandlingsstyrke og betaler ofte mere end listeprisen. Du ville være meget bedre til at købe et hjem på et købers marked, når der er færre købere, der konkurrerer om større lagerbeholdninger. Du behøver ikke altid at følge mængden for at tage en klog økonomisk beslutning.

_{I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en mægler-associeret hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}

Hvem får huset, når et ugift par splittes?

Hvad skal man gøre ved et hus, man ejer, når man deler sig.

Hvis jer to ikke underskrev en fælles husforholdsaftale, der angiver jeres intentioner i tilfælde af opløsning, har I to valg. Du kan enten følge de juridiske procedurer, der gælder i din stat - typisk betyder dette, at retten vil pålægge ejendommen, der skal sælges, og nettoprovenuet (efter at have betalt pantelån, pantelån og salgsomkostninger) skal deles - eller du kan nå din egen kompromisordning.

For at finde ud af, hvem der får hvad med dit hus, skal du løse et par grundlæggende problemer.

Hvad er din andel af Parlamentet?

Din første mulige konflikt kan være over hvem der ejer hvilken procentdel af dit hus eller anden fast ejendom. Især hvis en af jer mener, at han eller hun ejer en større andel, eller hvis kun en partner er noteret på gerningen, kan dette være svært, hvis du ikke tidligere har underskrevet en hussejersaftale. Husk at i næsten enhver stat har det at have begge navne på gerningen til huset skabe en juridisk formodning om, at du er 50-50 ejere, og enhver, der hævder en anden procentdel, skal bevise eksistensen af en aftale, der siger det (ofte skriftligt) .

Kampe opstår ofte, når dine bidrag til ejendommen har været ulige. Ofte mener en partner, der har bidraget mindre økonomisk (f.eks. Til udbetalingen), at han eller hun har skåret noget andet med tilsvarende værdi som ejendommen, såsom arbejdskraft til at fikse huset. Overvej, om en af jer har bidraget med væsentlige ekstra monetære bidrag eller arbejdskraftsbidrag til ejendommen (for eksempel betalte en af jer lige $ 15.000 for et nyt tag, byggede en garage eller betalte hele pantebetaling i de sidste tre måneder) . I så fald skal du være klar til at tildele denne person passende yderligere kompensation, oftest i form af en refusion snarere end en større andel af egenkapitalen. Når du prøver at nå til en aftale, skal du lægge de fleste ekstreme argumenter til side og anerkende, at der er fortjeneste til hver sides mere rationelle krav. Hvis der opstår konflikter om hussejerskab, er det bedst at prøve følgende fremgangsmåde for at nå frem til en retfærdig løsning vedrørende disse krav:

• Læs diskussionen om kontrakter om lige og ulige ejerskab af et hus for ideer om, hvordan man justerer ejerskabet retfærdigt, når den ene person bidrager mere til udbetalingen, og den anden yder andre bidrag (penge eller arbejde).

• En mulighed er at reducere den enkelte partners samlede bidrag (forskud, pantebetalinger, arbejdskraft, forbedringer) til et dollartal. Ved at sammenligne de to tal kan du finde ud af, hvilken procentdel af huset hver af jer ejer. Hvis du ikke kan løse tvister om værdien af dine bidrag, er det ofte fornuftigt at få hjælp fra en ejendomsmægler.

• Begræns det økonomiske mellemrum mellem de to af dine positioner ved at gå på kompromis med andre krav eller gøre andre økonomiske indrømmelser.

• Sammenlign fordelen ved at opdele forskellen med omkostningerne ved at kæmpe over hver sidste øre. Forhåbentlig vil det at se på, hvad der vil ske, hvis du ikke bosætter dig, tilskynde dig til at komme til et kompromistal. Hvis du stadig ikke kan nå til en aftale, skal du indkalde til en enkelt mæglingssession, hvor du begrænser din diskussion til dette ene uenighedspunkt. I de fleste tilfælde vil du nå et kompromis ved udgangen af dagen. Hvis du stadig er i odds, indkald en enkelt kort voldgiftssession, hvor du bemyndiger voldgiftsmanden til hurtigt at løse denne økonomiske tvist.

At købe din eks interess i huset

Derefter skal du beslutte, om du i fællesskab vil sælge huset til en tredjepart, eller om en af jer vil købe den andres interesse. Normalt er det meget lettere og billigere for jer begge, hvis den ene af jer sælger til den anden (snarere end at sælge den til en tredjepart), fordi du undgår alle omkostningerne, der følger med et markedssalg. Så hvis en eller begge af jer er interesseret i at holde fast i den ejendom, du ejer sammen, er det fornuftigt at forsøge at forhandle om en gensidigt acceptabel løsning.

Hvis du antager, at du ikke allerede har aftalt (pre-breakup) om, at den ene person vil have de første dibs til at købe den andres andel i huset, kan du bruge en møntflip eller en anden simpel mekanisme til at bestemme, hvem der bliver, og hvem der går. (Disse muligheder er inkluderet i hussejerskontrakter) Eller, hvis du begge ønsker at beholde huset, kan du gennemføre en uformel "auktion", hvor den partner, der er villig til at betale mest, får at beholde stedet. Du kan også bruge mægling eller voldgift til at løse konflikten. En voldgiftsmand kan få beføjelsen til at beslutte, hvem der skal blive (efter at have hørt de argumenter, du hver især fremsætter) og måske tildele den sælgende partner økonomisk kompensation for at skulle flytte.

Hvis du kan blive enige om, hvem der skal købe huset, men ikke kan enes om en salgspris, er den bedste måde at indstille prisen på at få en vurdering fra en erfaren ejendomsmægler, der kender det lokale marked. Hvis du ikke kan blive enige om en taksator, kan du hver især få din egen vurdering, og du kan gennemsnit resultatet. Forstå, at de fleste vurderinger vurderer salgsprisen, men tager ikke højde for omkostningerne ved salg af ejendommen. Hvis du har din fælles ejede fast ejendom vurderet og derefter er enig i, at den ene af jer vil købe den anden ud, kan det være en god idé at reducere prisen med det beløb på den faste ejendomskommission, der vil blive opkrævet, hvis du solgte stedet til en tredjepart . Med andre ord, selvom du ikke behøver at betale en provision, når den ene af jer sælger til den anden, er køberpartneren nødt til at gøre dette i sidste ende, så buyout-evalueringen skal sandsynligvis afspejle dette.

Når du kommer med en udkøbspris, skal du sørge for, at udover at trække mæglerens provision også finde ud af og fratrække omkostningerne ved al udskudt vedligeholdelse, der skulle gøres, hvis stedet blev markedsført. Dernæst trækker selvfølgelig det resterende prioritetsbeløb til at nå frem til din samlede “egenkapital.” Forudsat at dette er et positivt tal, er dette det beløb, du skal bruge til at bestemme udkøbsprisen (som vil være 50% af dette antal, hvis du ejer ejendommen i lige store andele).

Find ud af en lokal mægler eller advokat, hvad procedurerne er for at foretage en intern buyout, og sørg for at tage hensyn til omkostningerne ved overførslen. Nogle stater pålægger overførselsskatter eller registreringsgebyrer, og disse skal fordeles mellem jer to. Ofte er det bedst at undgå mulige tvister ved at acceptere at betale overførselsomkostninger og skatter 50-50. Få endvidere de rette handlinger og former og om nødvendigt få en professionel hjælp til at udfylde dem. Du behøver muligvis ikke bruge et titelfirma eller købe titelforsikring, hvis din overførsel er relativt ligetil, og du ikke er bekymret for den sælgende partners evne til at levere ejendomsretten til hans eller hendes andel uden ret til dommer. Hvis du er bekymret for mulige panterettigheder, bliver du nødt til at gennemgå et titelfirma og købe titelforsikring - hvilket kan tilføje mere end $ 500 til omkostningerne ved overførsel af titel. Uanset hvad, når først ejendommen er skikket til en af dig, bliver denne person nødt til at registrere overdragelsesdokumentet med din lokale ejendomsmæglerens kontor.

Endelig skal du finde ud af dine muligheder for dit prioritetslån. Ofte vil den sælgende partner blive enige om at beholde sit navn på lånet, mindst i et år eller to, i hvilket tilfælde den køberpartner ikke behøver at få et nyt pant; i dette tilfælde skal købspartneren naturligvis give den sælgende partner en skriftlig forsikring om, at pantelånet bliver betalt hver måned for at hjælpe med at forhindre, at den sælgende partner ender med en plettet kreditvurdering eller står over for en banks krav om betaling. Hvis en partner fjerner sit navn fra lånet, i nogle stater og med nogle banker, kan den resterende partner beholde det eksisterende lån i sit eget navn, selv efter en buyout. (Ved nogle lån kan den sælgende partner endda fritages for yderligere ansvar.) Men i andre områder og situationer kan det være nødvendigt at købe partneren få et nyt lån. For at fremlægge en finansieringsoversigt, der er stærk nok til at kvalificere sig til et nyt prioritetslån, kan den køberpartner muligvis udskyde betalinger til den sælgende partner (eller foretage meget lave betalinger) i en periode. Hvis dette ikke er acceptabelt for den sælgende partner, kan det være muligt for den køberpartner at få et boliglån ud over det første prioritetslån.

Selv hvis udkøb er mindelig og alle handlinger er underskrevet og registreret, skal du sørge for at skrive en simpel aftale om, hvad du har accepteret. På denne måde får du et dokument, der angiver hele din aftale, i tilfælde af, at en tvist opstår senere. En eksempelaftale til hjemmekøb, som du kan skræddersy til din egen situation, er inkluderet her. Hvis du forbereder denne type aftale, skal du sørge for at få den gennemgået af en ejendomsadvokat eller mægler. Du ønsker at sikre dig, at eventuelle særlige regler, der dækker interne opkøb, er dækket i din aftale.

Fælles salg af huset til en tredjepart

Hvis ingen af jer vil have huset, vil du sandsynligvis sælge det på markedet (sandsynligvis med en mæglers hjælp). Sørg for at vælge en kvalificeret mægler, der er følsom over for det faktum, at du deler dig op. Mægleren kan håndtere de delikate arrangementer med at fikse og vise hjemmet, vel vidende at ting kan være anspændt mellem jer to. Men i betragtning af at det er i begge partners interesse at sælge ejendommen til den bedst mulige pris, så prøv at samarbejde.

Når du har solgt stedet, skal du stadig opveje provenuet i henhold til dine respektive procentvise ejerskab. Heldigvis behøver en tvist om hvor meget hver af jer ikke behøver at bremse et salg. Du kan ganske enkelt på forhånd aftale at placere de omtvistede dele af salgsprovenuet på en fælles konto, der kræver begge underskrifter; medtag en forbehold for, at midlerne ikke udbetales, før du i fællesskab beslutter inddelingen og sender din beslutning skriftligt. Hvis du ikke inden for et bestemt tidsrum beslutter, hvordan du skal dele overskuddet, skal du acceptere, at tvisten vil blive mæglet, og hvis der ikke opnås nogen aftale, voldgiftsføres.

Hvis du ikke kan løse denne tvist ved forhandling eller mægling, kan du overveje at forelægge den til bindende voldgift. Du kan bruge en ejendomsmægler (hvis tvisten primært drejer sig om værdien af hver parts bidrag) eller en advokat (hvis tvisten primært er lovlig) som din voldgiftsmand.

Opdeling af anden fast ejendom, når et par opdeles

Hvis du ejer andre ejendomme, såsom en investeringsejendom eller et feriehus, skal du gennemgå den samme proces som med din primære bolig. Bestem, om en af jer vil købe andres andel, eller om I vil sælge stedet til en tredjepart. Derefter beregne ejendommens værdi og løse eventuelle konkurrerende krav om refusion for ekstramateriale. Når støvet har lagt sig, kan du muligvis endda fortsætte med at eje ejendommen i fællesskab som en investering. Dette er især sandsynligt, hvis du accepterer at ansætte et professionelt administrationsselskab, så du ikke behøver at forholde dig til hinanden over detaljerne. Men hvis du går denne rute, skal du sørge for at have en skriftlig administrationsaftale for ejendommen - du er forretningspartnere nu, ikke elskere, så du er nødt til at handle forretningsmæssigt.

Mere information om at sælge et hus

For mere information om de juridiske og økonomiske spørgsmål ved salg af fast ejendom, se Salg af et hus i afsnittet om fast ejendom på dette websted.